Mercado inmobiliario

La Inspección Técnica de Construcciones llega a Briviesca

Inspección Técnica de Construcciones

Fuente: http://www.tecnifica.es

Parecía que nunca iba a ser así, pero el pasado sábado 14/06/2014, esta noticia publicada en el Diario de Burgos, me hizo olvidar de un plumazo la extraña sensación que me rondaba tras la derrota 1-5 ante Holanda en la Copa del Mundo de Fútbol Brasil 2014.

Competiciones deportivas aparte, me gustaría adentrarme un poco en el tema de la inspección técnica de construcciones, en adelante ITC; y en la obsolescencia obligada a la que está predestinada gracias a la aparición, hace ya un año, del nuevo informe de evaluación de edificios (lo llamaré IEE en lo sucesivo y publicaré un nuevo artículo sobre ello).

¿En qué consiste la Inspección Técnica de Construcciones?

Denominada como ITE en otras regiones, es un documento con el que un profesional de la edificación estudia el estado de conservación de los edificios existentes. De manera coloquial, podríamos decir que es como pasar la ITV, pero en vez de a nuestro vehículo, lo que analizamos es la casa en que vivimos.

Dentro de la comunidad de Castilla y León, la ITC consta de un Certificado en el que se hace constar que ésta se ha realizado, y al que se debe adjuntar como anexo el Informe de Inspección.

Edificaciones obligadas a pasar la ITC en Castilla y León

Están obligados los edificios que hayan cumplido 40 años o más, en el momento en que entre en vigor la normativa municipal al respecto.

En el artículo 315 bis, del Decreto 10/2013 por el que se modifica el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León en relación con la ITC, dice lo siguiente:

1. La inspección técnica de construcciones es obligatoria para todas las 
construcciones:
a) En los municipios con población igual o superior a 20.000 habitantes.
b) En los municipios que se incluyan en las áreas urbanas que se delimiten en 
aplicación de la Ley 3/2008, de 17 de junio, de aprobación de las Directrices 
Esenciales de Ordenación del Territorio de Castilla y León.
2. La inspección técnica de construcciones es obligatoria solamente para los edificios 
que alberguen uso residencial en tipología no unifamiliar:
a) En los municipios con población igual o superior a 5.000 habitantes e inferior a 
20.000.
b) En los municipios con población inferior a 5.000 habitantes que cuenten con Plan 
General de Ordenación Urbana.

Por resumir lo que compete a la ciudad de Briviesca, la ITC será obligatoria en los edificios residenciales de construcción en bloque; es decir, las viviendas unifamiliares estarán exentas de la inspección (hasta ver qué pone exactamente en la ordenanza municipal que se está preparando).

¿Quién realiza la ITC?

Es un encargo para el que están facultados los Arquitectos y Arquitectos Técnicos (Aparejadores, Ingenieros de Edificación y cualquier otra denominación futura en la que pueda mutar nuestra profesión). La elección entre unos y otros es cuestión de gustos; profesionales preparados hay en todas partes, y gente incompetente, por desgracia, tres cuartos de lo mismo.

No puedo evitar aconsejar la contratación de profesionales colegiados y con seguro de responsabilidad civil en vigor. Hay mucho intrusismo en el gremio, y esta es la única manera de asegurarnos la acreditación fehaciente de que un técnico posee la titulación habilitante citada con anterioridad.

¿Cómo se interpreta el resultado de la ITC?

Una vez que el técnico complete la revisión y toma de datos, y estudie los puntos de la misma, emitirá el resultado del informe. Este puede ser:

  • FAVORABLE
    El edificio cumple escrupulosamente todas las condiciones exigidas en la ordenanza municipal, y debe renovar su ITC en un plazo de 10 años.
  • DESFAVORABLE
    El edificio no cumple al 100% y se deben subsanar las deficiencias reflejadas en el informe. El técnico debe expresar los puntos a subsanar de manera perfectamente comprensible y marcar un calendario de plazos para su reparación. La comunidad de propietarios dispondrá entonces de 3 meses de plazo para solicitar la licencia de obras correspondiente y, una vez eliminadas las no conformidades iniciales, el técnico inspector revisará de nuevo el edificio para poder emitir el informe FAVORABLE.

¿Qué información se refleja en el informe de la ITC?

Tomando como ejemplo la ordenanza de Burgos, se debe hacer referencia a los siguientes puntos:

  1. Adecuación del edificio a las condiciones de seguridad, salubridad y, en su caso, ornato; conforme al RD 22/2004, de 29 de Enero, por el que se aprueba el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León.
  2. El estado general de conservación de la construcción inspeccionada, con especial mención a los elementos que afectan directamente a la seguridad de la construcción y de las personas. Todo ello referido a la normativa vigente en la fecha de construcción del edificio.
  3. Revisión de las instalaciones del edificio, haciendo constar las últimas revisiones periódicas superadas en su caso. Este es un punto de especial importancia, siendo un ejemplo habitual la falta de cumplimiento de la normativa de protección contra incendios en los casos en que se dispone de un ascensor en el edificio.
  4. Desperfectos y deficiencias de conservación que se puedan apreciar.
    Al ser la inspección de carácter visual, no es exigible la detección de posibles vicios ocultos ni prever circunstancias sobrevenidas.
  5. Las obras y demás medidas que sean precisas para mantener o reponer las condiciones exigibles, con un calendario de plazos (en su defecto 6 meses).
  6. En sucesivas inspecciones, en el caso de haber tenido que realizar reparaciones, se hará constar el grado de ejecución de las medidas citadas en el informe anterior.

¿Cómo se tramita la ITC en el Ayuntamiento?

Una vez que el técnico ha emitido el informe de inspección y el certificado correspondiente, se debe proceder al registro en el Ayuntamiento (de Briviesca en nuestro caso). Es un trámite que la mayoría de los técnicos realizamos a nuestros clientes, para evitarlos hacer papeles a los que normalmente no están acostumbrados (o simplemente no tienen tiempo).

Sólo nos quedará la tarea de acordarnos 10 años después, de que debemos renovar la inspección de nuestra vivienda.

Si estás interesado en conocer más información al respecto, o quieres solicitarme un presupuesto para realizar la ITC, puedes ponerte en contacto conmigo en los teléfonos 947 590 529 y 605 014 948; o mandarme un e-mail a: mansoyuste@gmail.com

Artículo de la imagen de portada: PINCHA AQUÍ

 

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¿Hemos llegado al punto de inflexión en el mercado inmobiliario español?

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Eso mismo me estoy preguntando yo estos días; y es que el bombardeo que estamos sufriendo los ciudadanos por parte de los medios, con noticias como las que siguen, está siendo alentador:

Para más ‘inri’, hace un par de días, en el programa de éxito ‘SALVADOS‘, el señor Jordi Évole nos volvió a abrir los como es costumbre cada noche de domingo (y no sé vosotros, pero yo no me lo pierdo jamás), con su titular: España en venta. Y es que el final del programa no tuvo desperdicio, con las declaraciones de Ismael Clemente y su alusión al paralelo 40…

Pero volviendo a lo que me lleva a escribir estas líneas, ¿realmente hemos llegado o estamos llegando al fondo de la cuestión? ¿Creéis que el precio de la vivienda va a dejar de bajar, en términos generales?

Sin ser ningún experto en la materia, sí me parece interesante que los fondos de inversión estén apostando por hacerse con grandes paquetes de viviendas en nuestro país; esto significa que va a ser rentable económicamente para ellos a medio plazo. Y es que cuando uno tiene mucha ‘pasta’, está claro que juega con ventaja y los precios que consigue no son los mismos que los que nos tienen preparados a los ciudadanos de ‘a pie’. Además no conviene olvidar que, si viene Goldman y mete un montón de millones de euros, puede que le salga bien o que le salga mal, que para eso son negocios.

Entonces, imitemos todos a los expertos, saquemos el dinero de debajo de nuestras baldosas porque las gangas ya están en su punto!^^ No tan rápido diría yo, porque ya jugamos a ser especuladores hace una década y mirad ahora dónde estamos… El mercado siempre es algo aleatorio, que puede dar giros de 180º sin apenas preaviso, por lo que no conviene jugar con los ahorros de toda una vida y después tener que lamentarse. Cada uno puede hacer con su dinero lo que le apetezca, faltaría más, pero hombre, zapatero a tus zapatos!

Sí me parece un buen momento ahora para buscar las oportunidades en el mercado, pero debemos ser conscientes que no estamos adquiriendo un piso reformado en Gran Vía con 3 dormitorios, garaje y trastero; si no más bien un piso en un barrio más alejado, posiblemente una planta baja, situado sobre un local vacío,… Y es que las viviendas buenas, bien situadas, bien equipadas, apenas han perdido valor en el mercado a pesar de la crisis (obviando las locuras transitorias que se han cometido hace pocos años por la gente poco informada).

Luego para concluir: si tenemos suficiente liquidez (distinta de la que nos sirve para llenar el carro de la compra), ganas (de meterse en berenjenales) y, estudiamos las posibilidades del mercado de alquiler en nuestra provincia, puede ser buen momento para gastar poco dinero en un piso a reformar por completo para, posteriormente, alquilarlo a una persona con demostrada solvencia. Y es que últimamente, cuando he buscado piso de alquiler como inquilino, siempre he incidido a los propietarios en una cosa: por ser un buen cliente, debes ajustarme el precio; pero si no te bajas del burro, atente a las consecuencias.

Y ya de paso, si aprovechamos las pocas subvenciones que haya, rehabilitamos energéticamente el piso, y contamos desde el principio con una buena calificación energética, el éxito estará más de nuestro lado. La gente seria y cumplidora, sabe lo que busca y no quiere medias tintas; si ofrecemos lo que buscan estas personas, no nos va a faltar gente a la que alquilar nuestras propiedades. Porque, un piso alquilado y cobrado, supone unos ingresos mensualmente muy a tener en cuenta.

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Qué nos interesa más, ¿alquilar o comprar una vivienda?

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Me voy a salir del tema habitual de mi blog para traeros un análisis que puede servirnos a más de uno: qué es más interesante, ¿alquilar o comprar una vivienda?

Es una pregunta que muchas personas en la sociedad actual se están haciendo cada día, ante condicionantes como la imposibilidad de asumir el pago de una hipoteca, o por el miedo a perder su empleo y tener que cambiarse de ciudad para poder llevar un plato de comida caliente a su mesa.

En primer lugar, voy a centrarme en los térmicos económicos de las dos opciones, y para ello, he realizado el siguiente cuadro comparativo de los gastos entre una y otra opción:

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Las condiciones particulares que he tenido en cuenta para estos cálculos son las siguientes:

  1. Piso de unos 70 m2 con garaje y trastero
  2. Disponemos de un capital en el banco de 50.000 €, lo que nos genera unos intereses al año
  3. El precio de compra de un piso similar casi nuevo es de 150.000 €, para el cuál solicitamos 100.000 € de hipoteca a 30 años.

Soy consciente, no todo el mundo tiene 50.000 euros en el banco, y hay pisos que cuestan mucho más de 150.000 €. Esto ya va a gusto del consumidor, sólo es cuestión de cambiar las cifras para adecuarlas a nuestro caso concreto y así poder obtener un resultado real para nuestro perfil.

Si empezamos a analizar la tabla, observamos que hay partidas que debemos asumir tanto si compramos como si alquilamos: los consumos mensuales de agua, luz, calefacción, etc…. No suelen estar incluidos en los contratos de alquiler, aunque siempre puede haber excepciones, como por ejemplo, cuando en el bloque hay calefacción central y debemos pagar la comunidad seamos inquilinos o propietarios. Con el IBI pasa algo similar; como es un impuesto derivado de la propiedad de un inmueble, entiendo que deben pagarlo los propietarios, pero todo en esta vida es negociable y podría darse el caso de tenerlo que abonar los inquilinos.

Podéis fijaros en las cifras del final de la tabla, en negrita. He hecho dos sumas diferentes: la primera del total, puesto que equivale al gasto total en euros que tendremos para cada una de las posibilidades. En la segunda he suprimido del total las cuotas bancarias que se dedican directamente a amortizar el crédito hipotecario, esto es, la parte que va destinada a pagar la vivienda para que termine siendo nuestra, opción no asimilable con un alquiler. Digamos que esto no es un gasto en sí, si no una inversión de futuro para que la vivienda sea nuestra.

¿Qué conclusiones podemos sacar de todo esto?

Viendo únicamente lo que pagamos mes a mes, está claro que es más accesible el mercado de alquiler. Además de estar evitando pagar intereses al banco, el día que se rompa una lavadora, el casero deberá sustituirla con cargo a su cuenta. Hay infinidad de gastos que no estaremos obligados a soportar, mientras que si somos propietarios, no nos quedará otra.

Pero el principal inconveniente del alquiler es que, el dinero que se destina a pagar el mismo, no tiene retorno como inversión. Por ello, puede parecer que se está tirando el dinero. Pero por el contrario, cuando la gente paga una hipoteca, no tiene la sensación de que una 3ª parte de la cuota (cómputo global) se marcha en intereses bancarios que tampoco volveremos a ver el pelo… Son sólo diferentes maneras de ver las cosas, pero las cifras son matemáticas y éstas, nunca se equivocan.

Además de los beneficios económicos, alquilar o comprar conlleva una serie de ventajas e inconvenientes de tipo cultural, de confort, de seguridad, de responsabilidad… Creo que lo dejaré para otro artículo específico; no quiero extenderme demasiado ahora.

Al final es cuestión de hacer números con las condiciones individuales de cada uno para que, una vez puestas en la tabla todas las cifras reales, poder decidir si nos interesa más embarcarnos en la ardua tarea de buscar piso en propiedad o, alquilar donde nos apetezca y, el día que cambie nuestra situación, si te he visto no me acuerdo!

Quedo a la espera de cualquier comentario que queráis, ya sea crítico o aclaratorio, para poder dar más valor a esta pequeña contribución que he querido hacer, buscando una aplicación a la economía doméstica en la que todos nos vemos envueltos diariamente. Os animo a compartir vuestra experiencia e inquietudes conmigo.

Muchas gracias por llegar hasta aquí y hasta el próximo!

He utilizado el simulador hipotecas de la web de ING Direct para calcular la cuota y los intereses.

El tipo de interés del 2,25% es el habitual para depósitos bancarios a más de 12 meses en la mayoría de los bancos actualmente.

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